_LA CONFORMITA' URBANISTICA
STUDIO TECNICO
GEOMETRA MARIO VASSALLO
LA CONFORMITA' URBANISTICA
La "conformità edilizia - urbanistica" e quella "catastale" sono diventati due aspetti essenziali per la trasferibilità di un immobile urbano o per accedere alle agevolazioni fiscali in caso di interventi edili sullo stesso e, più spesso di quanto si possa pensare, la loro mancanza rappresenta un problema ed una spiacevole sorpresa gravosa per i rispettivi proprietari, che scoprono all'improvviso di "non essere in regola" con quanto previsto dalle attuali normative.
E' un aspetto importante, assolutamente non trascurabile, che ha risvolti per il proprietario dell'immobile, ma anche per chi ha intenzione o si accinge ad acquistare una proprietà che fa parte di un edificio.
Vediamo insieme di cosa si tratta, come comportarsi, come tutelarsi e quali possono essere le soluzioni per affrontare consapevolmente e possibilmente risolvere il problema.
Vediamo alcuni degli aspetti più ricorrenti che infondono sicurezze del tutto errate nei proprietari:
convinzioni tramandate e troppo spesso pubblicizzate, che non trovano automatico riscontro con gli effettivi stati di fatto della maggioranza degli immobili, e analizziamo dettagliatamente perché.
A questo punto, dovrebbe essere stato chiarito che, nella maggior parte dei casi, la mancanza di regolarità è una "brutta sorpresa", che si scopre all'improvviso e crea non poche preoccupazioni.
Tuttavia, non sempre si tratta di una sorpresa, perchè magari si riconduce a qualcosa di fatto senza titolo, talvolta con la convinzione che andasse bene fatto così, e poi dimenticato o più semplicemente ignorato e tralasciato.
Qualsiasi possa essere la natura o l'intendimento che gli si voglia attribuire, resta il fatto che se ricadiamo nella presenza di difformità, è inutile ricercare scuse o giustificazioni più o meno comprensibili: la strada da percorrere è quella di prendere atto cosciente della situazione, comprenderne gravità e rischi ed affrontarla nel modo giusto.
Riassumendo in breve …. e concludendo.
In conclusione, come ampiamente spiegato in precedenza, la prassi operativa schematica per verificare la conformità di un immobile ed eventualmente affrontarne la regolarizzazione qualora dovesse emergere la presenza di difformità, può essere consigliata come segue:
- effettuare richiesta di accesso agli atti presso gli uffici di competenza territoriale, per ottenere copia completa della documentazione appartenente a tutte le pratiche edilizie interessanti l’immobile e la relativa ultima planimetria catastale in atti;
- nominare un professionista tecnico qualificato a cui affidare la verifica della completezza documentale, ottenuta anche grazie alla richiesta di accesso agli atti e/o in proprio possesso;
- fare effettuare una prima verifica sommaria di confronto tra documentazione dello stato autorizzato e quanto effettivamente realizzato ed esistente;
- qualora sia valutato necessario dal professionista incaricato, effettuare controlli e riscontri più approfonditi ricorrendo a rilievi strumentali dell’immobile oggetto di verifica;
- se emerge una situazione di conformità tra “autorizzato” e “realizzato”, richiedere al professionista incaricato la redazione di una Relazione di Regolarità Edilizio – urbanistica e catastale (RRE);
- se emerge la presenza di difformità non sanabili, ricorrere allo studio di fattibilità, da parte del professionista incaricato, che identifichi i limiti di intervento in sanatoria, con le valutazioni di realizzare una rimessa in pristino, ovvero l’eliminazione – l’adattamento – la demolizione di quanto difforme, al fine di riportare l’immobile ad uno stato di rispondenza all’ultima situazione autorizzata (in casi particolari, può essere presa in considerazione la cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso”, della quale non scendo in dettaglio, evitando di sollevare confusione, per la quale dovrà eventualmente essere valutato in dettaglio il singolo caso specifico, se necessario ed indispensabile);
- se emerge la presenza di difformità sanabili, ricorrere allo studio di fattibilità, da parte del professionista incaricato, di una pratica di sanatoria e successivamente procedere alla presentazione della pratica stessa presso gli Uffici Tecnici del Comune territorialmente competente (unitamente ad eventuali correlate pratiche di autorizzazione in sanatoria per presenza di vincoli territoriali), mirata alla regolarizzazione completa dell’immobile;
- contestualmente, qualora gli interventi in sanatoria abbiano incidenza su aspetti strutturali, provvedere al deposito delle opportune pratiche in materia di strutture, ovvero ricorrere al rilascio delle dovute certificazioni da parte di professionista tecnico strutturista;
- procedere alla presentazione di una pratica di aggiornamento catastale, se necessario, in modo da uniformare la conformità catastale alla conformità edilizio – urbanistica;
- nei casi dovuti, procedere a nuova dichiarazione di agibilità, mediante la presentazione della opportuna pratica prevista nei termini della vigente normativa;
- dopo aver ottenuto il titolo autorizzativo in sanatoria e/o avere regolarizzato lo stato dell’immobile, maturati i nuovi termini di agibilità (se necessario), richiedere al professionista incaricato la redazione di una Relazione di Regolarità Edilizio – urbanistica e catastale (RRE).
A questo punto, per il nostro immobile si avrà la garanzia della sua corretta conformità sotto i profili autorizzativi edilizio – urbanistici, vincolistici, strutturali, catastali.